สงสัยกันหรือเปล่า! ค่าส่วนกลาง เค้าคิดกันอย่างไร?

เพื่อนๆ เคยสงสัยกันหรือเปล่าคะ ว่าทำไมค่าส่วนกลางของแต่ละที่ไม่เหมือนกัน บางที่ค่าส่วนกลางถูกมาก ไม่กี่สิบบาทเอง ในขณะที่บางโครงการค่าส่วนกลางก็แพงเหลือเกิน ทั้งๆ ที่ขนาดพื้นที่ภายในห้องก็เท่ากัน หรือที่ตั้งก็อยู่ในทำเลเดียวกันแท้ๆ

มารู้จัก “ค่าส่วนกลาง” กัน ก่อน

ค่าส่วนกลาง คือ  ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาพื้นที่และทรัพย์สินส่วนกลางที่ทุกคนในชุมชนใช้ร่วมกัน มีส่วนร่วมเป็นเจ้าของ และใช้ในการดำเนินงานด้านต่างๆ ภายในอาคาร โดยชำระตามสิทธิการถือครองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง*

ทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม อาทิ ลานจอดรถ สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สวนพักผ่อน เป็นต้น

ค่าส่วนกลางคิดจากอะไรบ้าง

ค่าส่วนกลางจะคิดจากประมาณการรายจ่ายที่อาจเกิดขึ้นในการบริหารจัดการโครงการให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์พร้อมใช้ เพื่อให้บริการแก่ผู้อยู่อาศัย โดยแบ่งเป็น 5 หมวดหลัก คือ

• หมวดจัดจ้าง
• หมวดดำเนินงาน
• หมวดซ่อมบำรุง
• หมวดสาธารณูปโภค
• งบพัฒนาชุมชน

โดยอัตราค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการที่ต่างกัน ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลัก คือ ขนาดโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก และการแบ่งกลุ่มตามแบรนด์โครงการ ตามมาด้วยจำนวนห้องชุดพักอาศัย และการใช้วัสดุอุปกรณ์ที่แตกต่าง ก็จะทำให้มีค่าซ่อมบำรุงที่ต่างกันด้วย

และถึงแม้โครงการที่เป็นแบรนด์เดียวกัน ทำเลเดียวกัน แต่ขนาดโครงการต่างกัน เช่น มีจำนวนยูนิตที่มากกว่า หรือมีพื้นที่ส่วนกลางที่สามารถหารายได้ในส่วนอื่นๆ มากกว่า ก็มีแนวโน้มที่จะมีค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. ที่ต่ำกว่า เพราะสามารถแชร์รายจ่ายได้มากกว่านั่นเอง

สามารถกำหนดค่าส่วนกลางต่ำกว่าการประมาณการได้ไหม?

การกำหนดค่าส่วนกลางที่ต่ำกว่า ประมาณการรายจ่ายในหมวดต่างๆ จำเป็นที่นิติบุคคลฯ ต้องมีรายรับอื่นๆ เพิ่ม เช่น ค่าเช่าชดเชยพื้นที่ส่วนกลาง หรือค่าบริการอื่นๆ เพราะหากรายรับไม่เพียงพอต่อรายจ่าย จะมีผลต่อการดูแลรักษาอาคารให้คงสภาพสมบูรณ์พร้อมใช้งาน รวมถึงคุณภาพการบริหารจัดการโครงการนั้นๆด้วย

แล้วค่าส่วนกลางมีเพิ่มหรือลดลงได้หรือไม่?

การแก้ไขเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลางต้องเป็นไปตามมติการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม โดยต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด

ก็น่าจะพอได้คำตอบกันแล้วนะคะ สำหรับที่มา และวิธีการคิดประมาณการค่าส่วนกลาง ซึ่ง LPN เองได้ประมาณการค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างพอดี และมีเหตุผล โดยนำผลจากการศึกษาไลฟ์สไตล์และพฤติกรรมการอยู่อาศัย มาใช้ในการวิจัยและพัฒนาโครงการ รวมถึงนำเทคโนโลยีที่เสถียรแล้ว มาพัฒนาเพื่อความเป็นอยู่ที่ดีกว่าของสมาชิกทุกท่านค่ะ